Skip to main content

AID spol s r.o.

web ateliéru Igora Dřevíkovského

Domovská stránka  Kde je AID?  Autorizovaný inspektor  Činnost aut. inspektora  Texty  Prezentace  Přihlášení člena   
Stavební zákon – služba z >  

Stavební zákon – služba zmizelému

V časopise Stavebnictví probíhá formou po sobě následujících komentářů pozvolná diskuse o novele stavebního zákona. K těmto příspěvkům se stavím více méně souhlasně, důvodem, proč se zamýšlím nad novelou stavebního zákona já, je skutečnost, že cítím a vidím, jak celý stavební zákon neustále navazuje na ideu zabezpečit stavební činnost plánovaného hospodářství. To plánované hospodářství ale vyprchalo se socialistickým státem a stavební zákon tak nyní slouží neviditelné vůli.

Stavební zákon je neustále pojímán jako zákon pro upravování postupů speciálního hospodářského odvětví – stavebnictví. Z hlediska uspořádání decentralizované společnosti ochraňující práva jednotlivců, by se ale mělo na stavební zákon nahlížet jako na zákon, který upravuje vybranou oblast lidských práv – práva vlastnická - vlastnictví nemovitostí a jejich spravování. Z hlediska posloupnosti by měla ke stavebnímu zákonu vést přímá linie Ústava, Listina základních práv a svobod, Občanský zákoník. Stavební zákon je podřízen Občanskému zákoníku. Stavební zákon v této posloupnosti souběžně navazuje a spolupůsobí s dalšími zákony vymezujícími pravidla evidence a správy nemovitostí a se zákony vymezujícími podrobnosti dotýkající se nemovitostí.

Proč tvrdím, že bychom na stavební zákon měli nahlížet jako na zákon, který upravuje vybranou oblast lidských práv? Jsem toho názoru, že jakýkoli náš čin je buď projevem naší vůle svobodné, nebo projevem vůle podrobené, vůle cizí. Stavebnictví se této zákonitosti nevymyká.

Listina základních práv a svobod občanům naší země přiznává rovné právo a rovné svobody. Mezi tato práva zahrnuje základní právo vlastnit majetek, kdy vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. Na základě veřejného zájmu, je možné vyvlastnit nebo omezit vlastnické právo na základě zákona a za náhradu. Vlastnické právo není podřízeno společenskému či veřejnému zájmu, lze jej toliko z veřejného zájmu na základě zákona vyvlastnit či omezit za náhradu!!!

Stavební zákon těchto podmínek nedbá. Stavební zákon totiž: „upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování“, „ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb a jejich změn“, „podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb“. Nikde slůvka o tom, že především upravuje možnosti nakládat s nemovitým majetkem ve vlastnictví osob nadaných Ústavou a Listinou základních práv a svobod přiznaným a ochraňovaným právem vlastnit majetek.

Zamyšlení nad územním plánováním

Strašidelná dikce stavebního zákona se rozvíjí v odstavcích § 18 Cíle územního plánování: „Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.“ Nemíním být příliš emotivní, ale nepřipomíná to snad závěry z já nevím kterého sjezdu KSČ?

Vše nad naším nemovitým vlastnictvím do svých rukou pozvolna poutají tajemné „Orgány územního plánování“ (téměř každý takový orgán má osobitou strukturu a osobité zařazení do „u nás to tak děláme“ osobité struktury úřadu), které dobromyslně zajišťují předpoklady pro udržitelný rozvoj, koordinují veřejné i soukromé záměry.  No co bych to dále rozebíral, přečtěte si to sami. Hledejte prostor pro ochranu své zahrádky, domu, zahrady, polí, lesů, developerského záměru. Cokoli má co společného s vlastnictvím nemovitosti, uplatňováním základního lidského práva vlastnit majetek v oblasti staveb, je pod dohledem lidí, kteří jsou nějakým zvláštním způsobem nadáni o věci přemýšlet a rozhodovat za Vás ve veřejném zájmu. A to bez náhrady.

To, co je řečeno ve zmíněné části stavebního zákona obecně a leckdo nad tím mávne rukou, nabývá temných odstínů v ustanoveních o projednávání územního plánu. Pokud zastupitelstvo obce rozhodne o pořízení územního plánu, učiní potřebné kroky. Následně po splnění požadovaných úkonů zašle pořizovatel návrh zadání územního plánu dotčeným orgánům, sousedním obcím, krajskému úřadu. Veřejnou vyhláškou pak doručí návrh zadání územního plánu občanům naší země, kteří mají lhůtu patnácti dnů, ve které mohou uplatnit u pořizovatele připomínky. Kdybychom měli uspořádání nějaké komuny, kde si všichni všechno dáme, všichni všechno máme a o nic se nebojíme, pak to lze chápat. Jinak je to hrůza. Třeba budete mít někde pole a sousedovi z jeho pole udělají průmyslovou zónu a z vašeho pole udělají koridory technické infrastruktury a vy budete mít tu smůlu, že k vyvěšení dojde, když jste na cestách. Vždyť zde se jedná o hodně velké zásahy do vlastnictví. Jediní, kdo jsou trochu zohledněni vyjma členů zastupitelstev a rad sídelních útvarů, jsou obyvatelé obce, kde se územní plán tvoří. Přespolní vlastníci nemovitostí (jinak dle ústavy rovní s  „místňáky“), mají smůlu. Koukejte se na veřejné desky denně. Jinak máte z pole ničemný plac. Toto činí předloni novelizovaný zákon. Překvapivě se nejtíživěji dotýká práv vlastníků rozsáhlých a rozptýlených nemovitostí, možná že tím sleduje a plní cíle a úkoly buržoazní revoluce proti nenáviděné šlechtě, nevím. Vidím jasně, že nad rovné právo vlastnit, je v případě stavebního zákona postaveno právo voleného zastupitelstva a jím zvolené rady nad práva spoluobčanů a ještě výše nad práva přespolních. Stačí trocha nepořádku v doručování a cíle a úkoly udržitelného rozvoje dle potřeb důležitých zastupitelů budou splněny. Divím se, divím, proč není pořizovatel, nebo ten, který návrh na pořízení územního plánu podal, povinen obeslat všechny vlastníky nemovitostí v obci. Pokud nesměřujeme ke znárodnění, pak by nastolená podmínka neměla činit vážnější problém. Však nejde o malichernost, určitě by to odstranilo do očí bijící podfuky.

Představte si, že existuje obec s menším množstvím obyvatel trvale bydlících a velmi zajímavým podnikatelským atributem. Potom postačí do jedné chalupy nahlásit před volbami potřebný počet osob, které zajistí volební úspěch dohodnuté skupiny spekulantů a může dojít k ovládnutí nemalého množství nemovitostí, které není třeba vlastnit k dalšímu nakládání s nimi. Tak praví současný stavební zákon.

Jenom zmínkou se dotknu neexistujících, zákonem však nad jiné důležitostí nadaných územně analytických podkladů a regulačních plánů. Nejsou, nefungují, ve velkých městech evidentně schází. Územní plánování není jenom divné, není ani náležitě praktikované.

Operace územního plánování jsou pro většinu občanů dosti abstraktní. Myslím, že neodborná veřejnost nikdy nedospěje k ovládnutí jeho procedur a bude vždy ve vleku do demokratického kabátku nasoukaných spekulací. Je na vážnou úvahu, je-li tento relikt dobře míněného řízení dynamicky se rozvíjející socialistické společnosti opravdu nutné dále držet při životě. Územní plánování v žádném případě není urbanismus a územní plánování ve své dnešní podobě stejně jednou zahyne, buď bez bolesti, nebo bolestně. 

Umísťování staveb

Umísťování staveb do území, jejich změny a změny vlivů v území je proces na úrovni moderní společnosti. Ve své struktuře prověřuje vlivy a vztahy, které stavba svým vznikem či změnou vyvolá a pozmění. Je zde myšleno na celou širokou škálu důsledků. Zároveň jsou nastaveny požadavky na vyhotovení dokumentace záměru. Je-li obojí náležitě vypracováno, je-li shledána souladnost s limity definovanými zákony a předpisy na ochranu zvláštních zájmů, jsou-li náležitě projednány vlastnické vztahy, pak nabyde žadatel práva ke stavbě záměru v podobě, jak byl dokumentován. Je ale velmi podivné, že v takto pěkně propracovaném mechanismu projednávání práva k umístění záměru je kuriózní podmínka. Čím je onen záměr větší, čím většího počtu osob se dotýká, tím méně je třeba jej projednat ohledně dotyku vlastnických práv: „v řízení s velkým počtem účastníků se oznámení o zahájení řízení a další úkony v řízení doručují účastníkům řízení uvedeným v § 85 odst. 1 a v § 85 odst. 2 písm. a) a dotčeným orgánům jednotlivě“, z toho plyne, že osobám, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno, a osobám, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis bude doručováno veřejnou vyhláškou. Při malém počtu účastníků nikoli. Chápu to tak, že při malém záměru budou účastníci obesláni, při projednávání velkého záměru a větším počtu stavbou dotčených osob postačí čtrnáctidenní vyvěšení na veřejné desce. Čím větší záměr je, tím větší péči by mu měli ti, kdo ho připravují věnovat. Jistě by se nic nestalo, kdyby byl žadatel o umístění záměru povinen obeslat účastníky, které by jmenoval stavební úřad.

Kuriózní je též právo kohokoli záměr napadnout a po libosti bojkotovat. V branži známe „známé firmy“, které se ničím jiným neživí. Prostě jen napadají stavby a my na ně hledíme a necháme se vydírat. Jakkoli jsou námitky nerelevantní, jsou respektovány a s náležitou péčí řešeny. Že se řízení o stavebním záměru bez opodstatněných důvodů protáhne na desetiletí není výjimkou. Stavební zákon totiž nemá tu moc, upřesnit podmínky účastníka řízení, ale pouze souběžně se správním řádem popisuje, jaký měl být.

Nabytí práva umístit stavbu nestačí

Stavební řízení má být procesem, ve kterém jsou prověřeny důsledky realizace stavby v ohledech, které zajímají stát. Jedná se o velikosti místností, uspořádání hygienických zařízení v bytech (i soukromých), množství slunečního světla v novostavbách obytných budov, dodržení počtu parkovacích stání pro auta na plyn v bytových domech, množství tepla prostupující skrze zavřená okna, množství emisí jedovatých látek z výroby, počet žen na jednu záchodovou mísu v restauraci a mnoho dalších. Je to směska potřebných i nepotřebných pravidel. Již jsme si zvykli a nějak to bereme. Někdy se ale divíme, kterýpak to dobrý člověk potřebuje, aby byla nejmenší výška obytné místnosti tolik a tolik cm, proč to všechno sleduje moc úřední. Vždyť už jednou si to prošlo správním řízením. Proč to znovu nosit na stoly přeplněné stížnostmi, žádostmi, odvoláními. Osobně si myslím, že stavební povolení je relikt z doby, kdy se neplánovalo v území a umísťování staveb bylo dáno jednoduchými pravidly měst a obcí. Když už se začalo s umísťováním staveb po vědeckém způsobu, pak mohlo dojít ke snížení závažnosti stavebního povolení na kontrolu technické úrovně projektu. Vše již má přece být projednáno. To je jen věc požadavků na řízení.

Protože nejsou všechny stavby tak náročné, je možné stavební řízení pominout a postupovat ohlášením stavby, veřejnoprávní smlouvou či oznámením stavby posouzené autorizovaným inspektorem. V případě ohlašování staveb se jedná o stavby jednoduché, které jsou technicky bezproblémové. Ulehčením ohlášením stavby je též nadána stavba rodinného domu do 150 m2. V případech veřejnoprávní smlouvy a oznámení stavby posouzené autorizovaným inspektorem nabízí stavební zákon zjednodušení cesty stavebníkům, kteří jsou schopni vypořádat stavbu se sousedy, kteří by se v případě stavebního řízení stali jeho účastníky.

Chytáky a záludnosti

K ohlášení stavby rodinného domu požaduje odst. (2) § 105 stavebního zákona vyhotovit projektovou dokumentaci ve struktuře:

a) průvodní zpráva

b) souhrnná technická zpráva

c) situace stavby

d) dokladová část,

e) zásady organizace výstavby

f) dokumentace objektů

ale odstavec č. (8) toho samého paragrafu požaduje vyhotovit projektovou dokumentaci ve struktuře:

a) průvodní zpráva

b) souhrnná technická zpráva

c) situace stavby

d) dokumentace objektů

e) dokladová část.

Není to logické, nedá se to splnit, vždy je někde chyba, ať děláte, co děláte, vždy je ale na straně toho, kdo stavbu ohlašuje.

 Co se veřejnoprávní smlouvy týče, ta přináší záhadu v postupech, které vyvolá právo vznést požadavek smlouvu přezkoumat z moci úřední v přezkumném řízení podle správního řádu. Stavební zákon k tomu bohužel neříká, kdo je k takové žádosti oprávněn, a jaké jsou meze důvodné žádosti o přezkum veřejnoprávní smlouvy. Obávám se, že je formulací § 116 otevřen velmi volný prostor pro napadání veřejnoprávních smluv z libovolných důvodů.

Zároveň je zde ale zajímavé pravidlo. Účinky veřejnoprávní smlouvy zanikají uplynutím 2 let ode dne její účinnosti. To je ode dne, kdy byla platná veřejnoprávní smlouva podepsána osobami, které by se staly účastníky stavebního řízení, jak o nich rozhodl stavebník a stavební úřad. Proti veřejnoprávní smlouvě však lze podat žádost o přezkum pouze ve lhůtě patnácti měsíců ode dne účinnosti. Spekulantům a korupčníkům je zde otevřen prostor legalizovat poměrně divoké plány, když prostě nezačnou stavět dříve, než po ukončení účinnosti smlouvy. Počkají si patnáct a půl měsíce, veřejnoprávní smlouva je stále platná a nikdo se vůči ní nemůže ohradit ani ve smlouvě opomenutý vlastník pozemku, přes jehož část například vede trasa teplovodu k novostavbě.

K problematice postupu podle § 117 byla již vedena diskuse, s uplatněnými názory se ztotožňuji. Na základě iniciativy nedoložené diskusí a analýzou, byla masivně diskreditována činnost autorizovaných inspektorů, kteří přinesli podstatné urychlení výstavby.  Inspektoři byli velmi intenzivně využíváni během povolování staveb v různých dotačních projektech, kdy záleželo na termínech práv vést stavbu, nebo na termínech včasné realizace staveb. Pochopitelně mohli pouze ověřovat stavby, ke kterým již nabyli stavebníci právo umístění v podobě projednané. I tak jejich činnost rozpoutala ohnivé vášně a vysloužila jim ponižující označování pomocníků temných sil pošlapávajících práva lidu zakazovat umístěné stavby. V takovéto kampani, kterou bohužel organizovalo přímo Ministerstvo místního rozvoje, pak byl poupraven stavební zákon tak, aby autorizovaní inspektoři pozbyli možnosti rychlé pomoci ve stavebních projektech. Vyvěšení záměru posouzeného autorizovaným inspektorem na veřejné desce má nejdelší lhůtu ze všech úkonů dle stavebního zákona. To je opravdu divné. „Škodit a zdržovat“, heslo doby.

Bude lépe?

Stavební zákon nabízí sporné postupy. Doufejme, že je pomohou urovnat zákony související. Je ale velkou vadou stavebního zákona, že takový nepořádek připouští.

Stavební zákon upravuje pro stavební činnost množství úkonů, které v celku legálního postupu vždy znamenají velmi dlouhou dobu dosažení záměru. Během reálných lhůt ze stavebního zákona není možné efektivně plánovat obchodní podmínky pro připravované záměry. Při časové dilataci mezi nákupem pozemku a realizaci záměru, která zabírá běžně více než čtyř i pětiletá období, nelze v době projednávání umísťování staveb jednat o realizaci záměru obchodně úspěšného. Zdlouhavé a pro napadání nastavené postupy vedou jenom k navyšování počtu doplňkových změnových řízení, k novému a novému projednávání a zdržování naplnění faktických záměrů. Jenom v prostředí, které mělo rozplánované úkony všech článků svého celku, (článků, které byly ovšem omezeny centrální vůlí a zákony) má stavebním zákonem určený řád skutečný smysl. V decentralizovaném prostředí vyžadujícím rychlé reakce na nové podněty je takový systém chybný, zdržující, drahý a zaostalý.

Uvažování o stavbách má jednu velmi zvláštní vlastnost. Jakkoli je stavba materiální, nemá nikdy sama o sobě žádný smysl. Smysl v ní probouzí obsah plánovaného užívání. Jde o zhodnocení stávajícího majetku, podnikatelský záměr, zajištění bydlení vlastní rodiny, zajištění provozu živnosti, rozvoj faremního chovu, skladování zboží, atd. Ten, kdo zamýšlí stavět, zamýšlí především realizovat záměr naplňující jeho plány, zhodnocující jeho životní podmínky. Stavba je prostředníkem naplnění cíle osobnosti, rodiny, společnosti. Stavba sama o sobě má smysl pouze monumentální, jinak nijaký. Tato vlastnost staveb je přímo propojena s možností realizovat svobodnou vůli osobnosti. Proto je pominutí této vlastnosti v celém rozsahu stavebního zákona tak závažnou vadou, že by si zasloužila včasnou nápravu.

Stavby ve svých vzájemných vazbách, můžeme chápat jako vnější plášť našich životů. Strukturu korálového útesu, kterou svou prací vytvořili drobní členovci, můžeme vnímat jako metaforický obraz našich sídel. Bez staveb nedokážeme realizovat ani omezování práv svých bližních. Tak jsou zásadní.